O Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu um passo importante para trazer mais clareza ao mercado imobiliário. Em maio de 2025, a Segunda Seção confirmou que, quando a promessa de compra e venda não é registrada no cartório de imóveis, tanto o vendedor (proprietário registral) quanto o comprador (possuidor) podem ser cobrados pelo condomínio em caso de inadimplência. A razão está na natureza propter rem das cotas condominiais — elas acompanham o imóvel, independentemente da vontade das partes.
Na prática, a decisão reconhece que o condomínio não pode ficar refém de disputas particulares entre vendedor e comprador. Assim, pode cobrar de qualquer um deles — ou de ambos — deixando que, internamente, as partes se ajustem por meio de direito de regresso. O STJ também anunciou que irá revisar o Tema 886, tese repetitiva que trata da responsabilidade condominial em contratos não registrados, para alinhar definitivamente a jurisprudência.
Para os compradores, a decisão reforça a necessidade de maior cautela: é essencial exigir certidões negativas atualizadas, comprovar quitação mensal de cotas e registrar o contrato o quanto antes. Cláusulas contratuais de retenção de valores até a quitação e de regresso em caso de cobrança indevida também são ferramentas de proteção.
Já para as incorporadoras e vendedoras, cresce a importância de adotar políticas de governança contratual e de manter comunicação clara com os condomínios, protocolando a informação de quem está na posse e exigindo que o comprador leve a registro em prazo certo. Caso contrário, mesmo após a entrega das chaves, a empresa pode ser chamada a responder por dívidas que não foram geradas por ela.
O recado do STJ é direto: sem registro, ambos podem ser responsabilizados. O entendimento fortalece a segurança dos condomínios, mas exige maior atenção de compradores e incorporadoras no momento da negociação. O cuidado com a documentação, a transparência contratual e o registro célere deixam de ser meros detalhes burocráticos para se tornarem instrumentos fundamentais de proteção patrimonial e prevenção de litígios.
A equipe do CNP Advogados acompanha de perto as mudanças legislativas e jurisprudenciais que impactam o mercado imobiliário, societário e contratual. Nosso time está preparado para orientar compradores, incorporadoras e investidores, oferecendo assessoria preventiva, estratégica e contenciosa.