STJ redefine a responsabilidade pelas dívidas condominiais: o que muda para compradores e incorporadoras?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu um passo importante para trazer mais clareza ao mercado imobiliário. Em maio de 2025, a Segunda Seção confirmou que, quando a promessa de compra e venda não é registrada no cartório de imóveis, tanto o vendedor (proprietário registral) quanto o comprador (possuidor) podem ser cobrados pelo condomínio em caso de inadimplência. A razão está na natureza propter rem das cotas condominiais — elas acompanham o imóvel, independentemente da vontade das partes. Na prática, a decisão reconhece que o condomínio não pode ficar refém de disputas particulares entre vendedor e comprador. Assim, pode cobrar de qualquer um deles — ou de ambos — deixando que, internamente, as partes se ajustem por meio de direito de regresso. O STJ também anunciou que irá revisar o Tema 886, tese repetitiva que trata da responsabilidade condominial em contratos não registrados, para alinhar definitivamente a jurisprudência. Para os compradores, a decisão reforça a necessidade de maior cautela: é essencial exigir certidões negativas atualizadas, comprovar quitação mensal de cotas e registrar o contrato o quanto antes. Cláusulas contratuais de retenção de valores até a quitação e de regresso em caso de cobrança indevida também são ferramentas de proteção. Já para as incorporadoras e vendedoras, cresce a importância de adotar políticas de governança contratual e de manter comunicação clara com os condomínios, protocolando a informação de quem está na posse e exigindo que o comprador leve a registro em prazo certo. Caso contrário, mesmo após a entrega das chaves, a empresa pode ser chamada a responder por dívidas que não foram geradas por ela. O recado do STJ é direto: sem registro, ambos podem ser responsabilizados. O entendimento fortalece a segurança dos condomínios, mas exige maior atenção de compradores e incorporadoras no momento da negociação. O cuidado com a documentação, a transparência contratual e o registro célere deixam de ser meros detalhes burocráticos para se tornarem instrumentos fundamentais de proteção patrimonial e prevenção de litígios. A equipe do CNP Advogados acompanha de perto as mudanças legislativas e jurisprudenciais que impactam o mercado imobiliário, societário e contratual. Nosso time está preparado para orientar compradores, incorporadoras e investidores, oferecendo assessoria preventiva, estratégica e contenciosa.
Penhora de Imóvel com Alienação Fiduciária para Quitar Dívida de Condomínio: Impactos no Mercado de Crédito Imobiliário
Em decisão apertada (5 votos a 4), a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, mesmo com a cláusula de alienação fiduciária, o imóvel pode ser penhorado para abater dívidas de condomínio. Esta decisão abre precedentes significativos e poderá impactar tanto credores fiduciários quanto consumidores, principalmente porque envolve um ponto de tensão entre a proteção dos direitos dos credores fiduciários (normalmente instituições financeiras) e a preservação dos interesses de terceiros, como os condomínios e condôminos. A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia amplamente utilizada no Brasil em financiamentos imobiliários. Nessa estrutura, o banco concede crédito ao comprador, que passa a usufruir do imóvel, enquanto a instituição financeira mantém a propriedade do bem até a quitação total do financiamento, quando o comprador adquire a plena propriedade do imóvel. O que se discutiu no STJ foi se essa estrutura de propriedade poderia isentar o banco da responsabilidade pelo pagamento de dívidas de condomínio, em caso de inadimplência do devedor. Na decisão em análise, os ministros entenderam que, ainda que o devedor fiduciante (comprador) seja o responsável inicial por pagar as cotas condominiais, a inadimplência não pode prejudicar o condomínio e os demais condôminos. Assim, como o credor fiduciário (o banco) é o proprietário formal do imóvel, ele deve responder pela dívida em última instância, se quiser evitar a penhora do bem. A decisão do STJ tem grandes repercussões no mercado de crédito imobiliário, especialmente para as instituições financeiras que, diante do risco de serem responsabilizadas por dívidas condominiais, deverão readequar as práticas contratuais e as políticas de concessão de crédito, incluindo cláusulas mais rigorosas nos contratos de financiamento imobiliário. Esse cenário pode aumentar os custos administrativos para os bancos e, por consequência, encarecer o crédito imobiliário. Já para os consumidores que financiam imóveis, essa decisão pode representar um aumento das exigências por parte dos bancos, com aplicações de penalidades mais severas em caso de inadimplemento das cotas de condomínio. Por outro lado, a decisão também pode ser vista como uma forma de proteger os condomínios e os condôminos, que não serão prejudicados pela inadimplência de um morador que está em processo de financiamento. Assim, ao atribuir responsabilidade de pagamento das cotas condominiais ao credor fiduciário, a decisão do STJ resguarda o condomínio de arcar com dívidas de terceiros, promovendo uma distribuição mais equitativa das responsabilidades. O STJ ainda deve fixar uma tese vinculante sobre a controvérsia em questão, a fim de consolidar o entendimento sobre a matéria, mas até lá a tendência é que a posição vencedora seja confirmada, o que proporcionará maior segurança jurídica para as partes envolvidas em contratos de alienação fiduciária, mas não sem elevar os riscos contratuais para os bancos e, naturalmente, os custos de financiamento. A equipe de advogados do CNP.A está acompanhando a evolução dos temas imobiliários, para orientar e prevenir seus clientes.